不動産
固定資産税・都市計画税計算機
土地・建物の固定資産税評価額や面積、新築住宅の軽減措置の有無などを入力すると、毎年かかる固定資産税と都市計画税の年間税額をシミュレーションできます。住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置も反映して試算します。
一定の要件を満たす新築住宅は、建物分の固定資産税(120㎡相当分まで)が一定期間1/2に軽減されます。都市計画税には適用されません。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、建築した暦年ではなく「新築として最初に課税された年度」を1年目(0)として数えてください。年の後半に完成した場合、実際の軽減開始が翌年度にずれることがあります。
多くの住宅地は市街化区域内にあり都市計画税が課税されますが、市街化調整区域など対象外の地域もあります。固定資産税課税明細書で確認できます。
法律上の上限(制限税率)は0.3%です。実際の税率は市区町村により異なるため、お住まいの自治体の税率で調整してください。
住宅用地の特例は200㎡までの部分(小規模住宅用地)とそれを超える部分(一般住宅用地)で軽減率が異なります。
165,385円
117,385円
48,000円
- 固定資産税(土地分)
- 42,000円
- 固定資産税(建物分)
- 75,385円
- 都市計画税(土地分)
- 18,000円
- 都市計画税(建物分)
- 30,000円
本ツールの計算結果はシミュレーションであり、将来の運用成果や税額を保証するものではありません。実際の投資判断や税務手続きにあたっては、金融機関や税理士など専門家にご相談ください。
固定資産税計算機とは
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して市区町村が課税する地方税で、住宅を購入した後もずっとかかり続ける維持費の1つです。この計算機は、土地と建物それぞれの「固定資産税評価額」(実勢価格や購入価格そのものではなく、市区町村が個別に算定する評価額)と、土地面積・建物の延床面積などの条件を入力すると、標準的な税率や各種軽減措置を反映したうえで、固定資産税と都市計画税の年間税額の目安を試算します。固定資産税評価額は、毎年春頃に送られてくる納税通知書に同封の「課税明細書」や、市区町村の固定資産税課で確認できる「名寄帳」に記載されています。目安としては、土地の固定資産税評価額は「公示地価の7割」を基準に算定することが総務省の固定資産評価基準で定められています(公示地価は実勢価格よりやや低い水準になることが多いため、実勢価格に対する割合はこれよりさらに低め、おおむね55〜65%程度になることが多いといわれています)。これはあくまで大まかな傾向であり、この計算機では評価額そのものの算出は行わず、入力された評価額に税率・軽減措置を当てはめる計算のみを行います。
計算方法
固定資産税は「固定資産税評価額 × 標準税率1.4%」が基本ですが、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があります。土地面積のうち200㎡までの部分(小規模住宅用地)は課税標準が評価額の1/6に、200㎡を超える部分(一般住宅用地)は1/3に軽減されます。例えば土地面積が250㎡なら、200㎡分は1/6、残り50㎡分は1/3で計算し、それぞれに税率1.4%を掛けて合計します。都市計画税(市街化区域内の土地・建物にのみ課税される税金で、税率は上限0.3%の範囲で市区町村が設定)にも同様の土地の軽減措置がありますが、軽減率は固定資産税とは異なり、小規模住宅用地は1/3、一般住宅用地は2/3です。
さらに、一定の要件を満たす新築住宅は、建物分の固定資産税(延床面積のうち120㎡相当分まで)が一定期間だけ1/2に軽減されます。軽減期間は、一般の新築住宅は3年間、3階建て以上の耐火・準耐火建築物(多くの中高層マンションが該当)は5年間、認定長期優良住宅は5年間、認定長期優良住宅かつ3階建て以上耐火等の場合は7年間です。この軽減措置は建物分の固定資産税にのみ適用され、土地分の固定資産税や都市計画税(土地・建物とも)には適用されません。
使用例
例えば、土地の評価額1,500万円・土地面積250㎡・建物の評価額1,000万円・延床面積130㎡の新築一戸建て(一般の新築住宅、築0年)で、都市計画税率0.3%の市街化区域内にあるケースを試算してみます。土地は200㎡までが1/6、残り50㎡分が1/3に軽減され、固定資産税(土地分)は4.2万円。建物は120㎡相当分が1/2に軽減され、固定資産税(建物分)は約7.5万円(軽減がなければ14万円)となり、固定資産税の合計は約11.7万円です。都市計画税は土地分1.8万円+建物分3万円(新築軽減の対象外のため評価額どおり)の合計4.8万円。年間の税額合計は約16.5万円となります。ただし新築住宅の軽減は3年間限りのため、4年目以降は建物分の軽減がなくなり(建物分が7.5万円から通常の14万円に戻り)、年間の税額合計は約23万円へと上がる見込みです。
よくある質問
注意点
固定資産税評価額は3年に一度の「評価替え」で見直されるため、次回の評価替え以降は評価額および税額が変動する可能性があります。評価額が大きく上昇する場合には、急激な負担増を緩和する「負担調整措置」が適用されることがありますが、この計算機では考慮していません。また、固定資産税の税率は多くの市区町村で標準税率1.4%が採用されていますが、条例で異なる税率を定めている自治体もまれに存在します。実際の税額計算では、課税標準額を1,000円未満、最終的な税額を100円未満で切り捨てる端数処理が行われますが、この計算機では端数処理を行わず円単位でそのまま計算しているため、実際の納税額と数百円程度の差が生じることがあります。また、土地・建物それぞれの評価額の合計が一定額未満(目安として土地30万円未満・建物20万円未満)の場合は「免税点」により課税されない制度がありますが、この計算機では反映していません。新築住宅の軽減措置は税制改正のたびに適用期限が延長されてきた時限措置であり、将来的に内容が変更・終了する可能性があります。この計算機はあくまで、入力された評価額に対して標準的な税率と軽減措置を当てはめた概算値であり、評価額そのものの算定は行っていません。正確な税額は、毎年送付される納税通知書でご確認ください。住宅購入にあたっての資金計画は住宅ローンシミュレーション、購入と賃貸のどちらが得かを比較したい場合は家を買う vs 借りる計算機もあわせてご活用ください。本ツールの計算結果は目安であり、正式な税額の確認や軽減措置の適用可否については、お住まいの市区町村の固定資産税担当課にお問い合わせください。