不動産
家を買う vs 借りる計算機
物件価格・頭金・住宅ローン金利と、家賃・更新料・頭金の運用利回りなどの条件を入力すると、選んだ比較期間における「家を買う場合」と「賃貸で借りる場合」の正味コストを試算し、どちらがお得かを比較できます。
比較期間終了時点で、物件価格に対して何%の資産価値が残っているかの想定です。
頭金を購入に使わず、そのまま投資に回した場合に想定する年利回りです。
「借りる」方が 79万円 お得
3,118万円
資産価値 674万円 分を差し引いた金額です
3,039万円
頭金運用益 403万円 分を差し引いた金額です
このグラフには実際に支払う費用のみを表示しています。「売却想定額」「ローン残債」「頭金運用益」を差し引いた最終的な正味コストは、上の結果と下の内訳をご覧ください。
他の条件はそのままに、比較期間だけを変えると結果は次のように変化します（現在の設定: 20年間）。
| 比較期間 | 買う場合 | 借りる場合 | 差額 | お得な方 |
|---|---|---|---|---|
| 5年 | 2,028万円 | 774万円 | 1,254万円 | 借りる |
| 10年 | 2,426万円 | 1,549万円 | 876万円 | 借りる |
| 15年 | 2,790万円 | 2,296万円 | 494万円 | 借りる |
| 20年 | 3,118万円 | 3,039万円 | 79万円 | 借りる |
| 25年 | 3,408万円 | 3,749万円 | 341万円 | 買う |
| 30年 | 3,657万円 | 4,449万円 | 792万円 | 買う |
- 頭金
- 500万円
- ローン返済総額
- 2,572万円
- 固定資産税等
- 240万円
- 管理費
- 480万円
- 売却想定額
- 2,400万円
- ローン残債
- 1,726万円
- 正味の資産価値
- 674万円
毎月のローン返済額: 107,165円
- 家賃総額
- 3,120万円
- 管理費総額
- 192万円
- 更新料総額
- 130万円
- 頭金運用益
- 403万円
本ツールの計算結果はシミュレーションであり、将来の運用成果や税額を保証するものではありません。実際の投資判断や税務手続きにあたっては、金融機関や税理士など専門家にご相談ください。
家を買う vs 借りる計算機とは
「毎月のローン返済額」と「毎月の家賃」をそのまま比べてしまうと、住宅購入と賃貸それぞれに特有の要素が抜け落ちてしまいます。持ち家には、比較期間終了時点で売却できる「資産価値」や、ローンを完済すればそれ以降は返済が発生しないという特徴があります。一方の賃貸には、住宅購入に使うはずだった頭金をそのまま手元に残し、投資などに回せる「機会費用」というメリットがあります。この計算機は、こうした要素をすべて織り込んだうえで、比較期間終了時点までに実際に手元から出ていく金額から、手元に残る資産価値を差し引いた「正味コスト」を、買う場合・借りる場合それぞれについて算出し、公平に比較できるようにしたシミュレーターです。単純な月々の支払額の比較では見えてこない、実質的な損得を確認できます。
計算方法
買う場合の正味コストは、「頭金 + ローン返済総額 + 固定資産税等 + 管理費・修繕積立金 − 正味の資産価値」で計算しています。ここで「正味の資産価値」は、比較期間終了時点で想定する売却額からローン残債を差し引いたものです。売却額は「物件価格 × 資産価値の残存率」で算出しており、資産価値の残存率は比較期間終了時点で物件価格に対して何%の価値が残っているかを表す入力項目です。また、住宅ローンの返済は「比較期間」と「ローン返済期間」のうち短い方までしか発生しません。つまり、比較期間の途中で完済してしまえば、それ以降のローン返済額は計算に含まれません。
借りる場合の正味コストは、「家賃総額 + 管理費総額 + 更新料総額 − 頭金運用益」で計算しています。「頭金運用益」は、住宅購入に使うはずだった頭金を、そのまま入力した利回りで運用に回した場合に得られる運用益の想定額です(年1回複利で単純化しています。精密な投資シミュレーションではなく、あくまで機会費用の概算が目的です)。頭金運用利回りは、頭金を投資しなかった場合の「機会費用」を表す重要な前提であり、この数値次第で結果が大きく変わる点に注意してください。なお、住宅ローンは元利均等返済のみに対応しており、住宅ローン控除(税額控除)・引っ越し費用・リフォーム費用・家賃の値上がりは考慮していません。
使用例
例えば、物件価格4,000万円・頭金500万円・住宅ローン金利1.5%・返済期間35年・固定資産税等12万円/年・管理費2万円/月・資産価値の残存率60%で購入する場合と、家賃13万円/月・管理費8,000円/月・更新料1ヶ月分(2年ごと)・頭金運用利回り3%で賃貸する場合を、比較期間20年で試算してみます。買う場合の正味コストは約3,118万円(ローン返済総額約2,572万円などの支出から、正味の資産価値約674万円を差し引いた金額)、借りる場合の正味コストは約3,039万円(家賃総額3,120万円などの支出から、頭金運用益約403万円を差し引いた金額)となり、この条件では「借りる」方が約79万円お得という結果になります。ところが同じ条件のまま比較期間を25年に延ばすと、ローンの完済が近づき資産価値も積み上がる分、今度は「買う」方が約341万円お得という結果に逆転します。このように、同じ条件でも比較期間によって損得が逆転することがあるため、本ツールの「比較期間による損得の変化」の表もあわせて確認することをおすすめします。
よくある質問
注意点
本ツールの試算には、住宅ローン控除(税額控除)、引っ越し費用、リフォーム費用、火災保険料や団体信用生命保険料などの諸費用は含まれていません。また、家賃は比較期間中ずっと一定である前提で計算しており、実際にはエリアや景気動向によって家賃が値上がりする可能性があります。住宅ローンは元利均等返済のみに対応しており、金利は返済期間中ずっと変わらない前提です。実際の住宅ローンの返済額や諸費用の詳細は住宅ローンシミュレーションや繰上返済シミュレーションもあわせてご確認ください。賃貸物件同士を比較したい場合は家賃比較計算機、頭金を運用に回した場合の資産推移をより詳しく確認したい場合は複利計算機もご活用ください。本ツールはあくまで購入と賃貸の正味コストのイメージをつかむためのシミュレーションであり、実際の意思決定にあたっては不動産会社やファイナンシャルプランナーなど専門家にもご相談ください。